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关于规范我市住宅小区物业管理的几点建议
乌海政协网 www.whszx.gov.cn 日期: 2015/1/29 阅读次数:247 【字号:  打印本页 关闭窗口

吕玲华


  
    十多年来,随着住房制度改革的不断深入,物业管理作为城市房屋管理的新模式,在推进住房制度商品化、社会化,提高城市管理水平,改善居民居住环境,推动社会建设等方面发挥了积极作用。随着我市城市化进程的加快,我市居民住宅小区建设步伐明显加快。目前,我市已有住宅小区65个,建筑面积300万平方米,住户3万余户。其中,有36个小区推行了专业化的物业管理,61个小区成立了业主委员会,全市物业管理用房面积9458平方米。全市具备营业执照、资质证书的物业管理企业32个,其中二级、三级资质各1个,其余均为四级资质。持有物业管理岗位证书的管理人员212人,持有执业资格证书的技术人员244人,从事物业管理行业人员共1888人。
    为做好小区物业管理工作,市委、市政府近年来陆续制定出台了《乌海市物业管理暂行办法》、《关于进一步加强物业管理工作的通知》、《乌海市住宅公用部位、公共设施设备维修基金管理办法》等规章制度,并由市建委房管科负责对小区物业管理进行指导、检查和监督。因此,我市住宅小区在物业管理机构设置、人员配备、规章制度建设、资金扶助等方面,都比以前有了一定的发展,越来越多的居民逐渐享受到物业管理给自己的生活带来便利。但是,由于地理环境、经济发展水平以及业主观念认识上的不同等多种原因,随着物业管理范围的扩大,物业纠纷也时常出现,一定程度上影响了居民的正常生活及和谐社会建设,也可以说住宅小区物业管理已经成为我市社会各界普遍关注的问题,这些困难和问题主要表现在:
    一是缺乏有效的制约、监督机制。物业管理的核心是在尊重业主需求的前提下,签订双方都能接受的按质论价、质价相符的服务合同,而现在的问题是部分物业企业存在“重收费、轻管理”思想观念,未能完全按服务合同约定条款履行义务,对物业管理和服务中出现的问题又不能及时妥善的处理和解决,从而引发业主不满。此外,相当数量的业主委员会不发挥作用或工作力度不够,这些都在很大程度上影响和制约了物业管理的发展,在日常管理中也就出现了一些物业公司收费难,而一些业主因不满意物业公司服务质量而拒绝按要求缴纳物业管理费,从而不断影响物业管理水平提高的恶性循环状况。
    二是物业管理体制尚需进一步理顺。应该说物业管理是一项较为复杂而综合性很强的工作,涉及规划、城建、供电、供水、供气、园林、环卫、工商、物价、公安、消防等多个部门,由于我们目前还缺乏相应的统一联动、协调一致机制,许多环节各行其事,有时各种矛盾会交织在一起,单靠行业主管部门难以协调各个方面。再加上我市物业行政管理力量薄弱,还没有建立专门的物业管理机构,致使部分小区业主委员会组建难,业主自律机制不完善,长时间处于无人监督管理的状态。
    三是“建管”环节缺乏有效衔接。目前,我市依然存在建筑开发企业“重建轻管”现象,“建管”脱节较为普遍,一些建筑开发商承诺不对现,不能按期发放产权证,也不能很好地履行售后服务,由于缺少对开发商监督制约的刚性规定,致使其在工程交付使用中出现的质量问题又甩手不管。而物业公司只提供服务功能,对工程遗留问题不能提供无偿维修,这些都给后续物业管理带来困难,不时引发业主与物业管理企业之间的矛盾,一定程度上也导致物业管理出现恶性循环的局面。
    四是物业管理费收取困难。由于缺少物业管理的统一的收费和服务标准,再加上受开发商遗留问题和物业公司管理水平参差不齐、服务质量差、收支不透明,使业主不能明明白白消费等方面因素的制约,企业与业主的矛盾很难调和,物业收费一直处于老大难状态,进而影响了小区物业管理工作的开展。而这些困难和问题的存在,既有和全国许多城市一样存在的立法不完善、服务不到位、制度不衔接、体制不健全的因素,也有市民消费观念滞后等原因。
    住宅小区物业管理涉及千家万户,市民百姓十分关注。做好这项工作,是认真解决人民群众最关心、最直接、最现实利益问题的直接体现,也是努力构建和谐社会的重要基础。为此提出以下六点建议:
    一是应尽快建立和完善监督制约机制。建议以制度的形式明确规定小区物业管理企业和业主委员会应履行的职责和相互监督制约的内容。如:明确物业管理企业和业主委员会各自的职责;明确业主委员会对物业管理企业应履行的质价相付的服务监督内容,对行为不规范或不作为的物业管理企业具体处置措施;明确业主对业主委员会应履行的服务实施监督内容,对不能发挥真正作用的业主委员会的具体处置办法等。
    二是应进一步理顺物业管理的体制。建立相关部门共同协作配合的联动机制,统筹协调全市的物业管理工作。同时应明确规定街道办事处负责指导辖区物业管理工作,社区居委会指导协调业主委员会,具体组织实施物业管理。对没有成立业主委员会的小区,社区居委会应指导小区尽快成立。同时,要充分发挥社区居委会的作用,尽量吸收社区居委会主任或副主任担任业主委员会主任,从领导力度上扶持物业管理企业正常开展工作。
    三是应扩大物业管理覆盖面。启动旧小区整治改造工程,可以采取融资的办法对小区的环境进行整治,完善配套设施,为物业管理创造条件。对新建小区要全部纳入物业管理范围,实行新小区、新体制、新办法,采取对不实行物业管理的开发商不予售房的办法,强化物业管理。
    四是应规范物业管理市场机制。在认真落实好《乌海市物业管理暂行办法》等各项政策规定的同时,制定出台物业管理企业的服务等级标准、收费指导价以及企业退出物业项目指导意见等方面的规章制度,不断完善物业市场管理机制。同时不断完善物业管理企业设立、升级、年检的资质审查工作;认真落实前期物业管理备案制度和物业项目接管验收制度;推行物业管理信用管理体系,对经营中有违法违规行为的企业及时记入信用档案。
    五是应不断规范相关行业的物业管理行为。要在规范物业管理企业的同时,还应对相关部门的有关职责进行规范。如:住宅专项维修资金的收缴、储存、使用情况;小区物业管理中涉及的各个部门及行业的工作的执行情况;街道办事处和社区居委会的指导情况等,都应纳入基层单位的工作目标考核,以引起足够的重视。对涉及有关资金管理的部门应定期审查,对擅自使用维修资金、违规挪用有关资金的行为应严厉惩处,切实做到专款专用。
    六是应加大物业法律法规政策的宣传力度。充分发挥各个方面的职能作用,利用报纸、电视、广播、社区板报、社区文艺演出、向居民发放宣传单等形式不断向群众做宣传工作,宣传国家、自治区及乌海政府的有关法规和政策,使广大物业管理者和业主深刻了解业主、业主大会、业主委员会的权利和义务,使其在正确履行权利和义务的同时,主动配合各级政府做好物业管理工作。
    总之,物业管理工作是涉及群众安居乐业的民心工程,是百姓关注的一个热点话题,也是政府多年来重点主抓的重要工作之一,只有全市各部门各行业规范行为,尽职尽责,相互配合,共同努力,形成合力,才能使全市的小区物业管理工作向着健康有序的方向发展。

中国人民政治协商会议乌海市委员会 主办
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