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从审判实践看我市房地产开发市场中亟待解决的几个问题
乌海政协网 www.whszx.gov.cn 日期: 2015/1/29 阅读次数:265 【字号:  打印本页 关闭窗口

戴彬


 
    随着社会经济的不断发展,我市城市建设规模不断扩大,房地产开发市场快速发展的同时,也出现了大量的房地产开发、销售等方面的纠纷,从法院近两年审理的相关案件上分析,主要存在以下几个方面的问题:
    一、对开发商的资质审查不严谨、不规范,开发商在尚未取得建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、国有土地使用证等相关证件的情况下即入场开工,导致施工界限不明,拆迁补偿不到位,或者中途被责令停工,延误工期,甚至被清场,从而造成很多直接损害群众利益的法律后果,也损害了材料供应商、农民工、施工承包人以及开发商自身的利益。
    二、在我市的商品房预售活动中,很多开发商在尚未取得预售许可证的情况下,即以广告等形式发出预售要约,与不明真相的购房人签订商品房预售合同,一旦开发商不能完成开发,买受人的利益很难得到保护,并会造成政府部门监管形象严重受损,产生社会震荡,极易造成大规模的群体性上访现象。
    三、“一房二卖”现象突出。房地产开发商与第一买受人订立商品房买卖合同后,在尚未办理商品房所有权转移登记之前,又有第二买受人就同一商品房订立买卖合同的行为即“一房二卖”。房地产“一房二卖”的行为必然导致买受人利益受损,一方买受人的债权得不到实现。其后果是对第一购房人构成恶意违约,对第二购房人则构成欺诈。它不但使得一方买房人的合同不能得到履行,损害了购房者的合法利益,同时也违反了民法中的诚实信用原则,加大了商品房交易的风险,严重地影响了市场秩序。恶意违约或欺诈行为是对整个社会诚信体系建设的一种极为严重的破坏。
    四、规划、设计及核准建设项目开工时,对采光、通风、排水、通道等相邻物权的考虑不到位。这些不动产相邻关系下的物权是公民附着于建筑物之上的基本权利,受法律保护,但房地产开发商一味追求其既得利益,工程设计、规划时不能充分考虑相邻各方面权益,求高求大,私建临建,加之规划管理部门在审批审查过程中,忽略了这方面问题的现实存在,未做详细的现场勘验,报了就批,致使工程施工中以及完工后产生了大量纠纷。而且一旦形成纠纷又很难做到公平合理的处理,增加了很多辣手的社会问题。
    五、延期或逾期交付房屋的情形普遍存在。实践中存在着许多当事人因对商品房买卖合同中约定的“房屋交付使用”理解不同而发生的争议。出卖人往往认为“房屋交付使用”就是“交钥匙”,而买受人则认为“房屋交付使用”不仅是领取房屋钥匙,还应同时办理交付房屋的所有权证书。由此就引发了许多纠纷,这主要是涉及到出卖人应否承担违约责任的问题。实践中,即使是按出卖人理解的“房屋交付使用”就是“交钥匙”,大部分房地产开发商却仍然做不到按合同约定将钥匙交付给买受人。主要原因是开发商不能按期完工,或者虽然完工却不能及时通过验收。其中开发商自身的原因占主要方面,从而严重干扰和影响了买受人的正常的生活安排和实际需要。一个阶段以来群体性的、相对集中的延期交房违约纠纷索赔案件大幅增加,甚至出现群体性上访事件,社会不安定因素凸现。还有的开发商在给买受人交付房屋时未按规定将房屋质量保证书和说明书等同时交给买受人,长期不办理房屋产权证书,隐瞒土地的使用性质等等,造成买受人的权益不能得到有效保护。
    六、开发商错误“理解”土地使用性质,将“划拨”土地按“转让”土地的性质对待,损害了国家利益,加重了购房者负担,不法利益的取得之负担转嫁于广大业主。特别是在经济适用型住房和廉租房的建设项目上,这类问题往往更为突出,以致于享受优惠政策的并不是老百姓,开发商却获得不少,严重违背了国家建设经济适用型住房和廉租房的初衷和本意。究其原因,与政府相关部门的审查不严、监管不力不无关系。
    七、物业管理中的漏洞、瑕疵较多,有管理而无服务,甚至管理也极不到位,因此产生的矛盾和纠纷大量普遍存在。我市的房地产开发形成市场规模的时间较短,物业管理更是从无到有,尚处在市场发育阶段。从审判实践中遇到的相关案件来看,物业管理的主体之间没有形成平等的关系。物业公司以获利经营为主要目标,强调交费的多,提出象样服务的少,强调管理的多,提供适时引导的少,往往将自己凌驾于业主之上,进而与业主之间的矛盾和对立突出,业主拒绝交费、拒绝接受管理的情况时有发生。
    八、旧城改造中的房屋拆迁、补偿或产权置换存在标准不一、做法不一的现象,使本身矛盾突出的拆迁补偿变得更加复杂。近些年,因拆迁补偿安置引发的纠纷与诉讼明显增多,随着形势的发展,为更多地体现拆迁双方的自主权利和自愿权,最高人民法院近期明令拆补双方当事人达不成补偿安置协议的,人民法院不予受理因此引发的纠纷,且人民法院对未经政府相关部门裁决的房屋拆迁事宜不予强制执行。
    针对上述亟待解决的几个问题提出如下建议:
    一、政府相关部门应对开发商资质进行规范、严格、准确地审查,及时有效完成审批程序,并加强监管,严格执行责任追究。
    二、根据《中华人民共和国房地产管理法》以及建设部《城市商品房预售管理办法》的相关规定,商品房预售必须符合一定的条件,并实行许可制度。目的在于规范商品房预售市场,明确预售人与买受人之间的权利义务,以防止开发商骗取取得的商品房预售款后弃盘,损害买受人的合法权益。
    三、建立和规范预告登记制度十分必要,加强这方面的监管审查和惩罚力度,以切实保护买受人的合法权益,同时要加强房地产的法律、法规以及《物权法》的宣传贯彻,做到事先防范。
    四、规划管理部门要务必按照国家的法律法规严格审查房地产开发商的报批设计方案,从根本上杜绝建筑项目开工时对采光、通风、排水通道等相邻权方面的问题和纠纷的发生。
   五、规范商品房的交付程序。相关部门有必要从监管、组织竣工验收等各个阶段、各个方面加强督查、监管,尽最大可能保障施工建设能按进度保质保量完成,以实现房屋交易的平稳实现。
    六、建立健全责任追究制。在土地使用、立项审批、建设规划、购买对象审查、价格监控、验收交付、产权登记等各个环节严格把关,互相沟通,以保证让利于广大人民群众,体现党的关怀和温暖,努力构建和谐社会。
    七、强化法制宣传,规范物业管理。首先要加强物业管理行政法规的宣传,加强物权法的宣传,让广大业主明白接受管理和有偿服务是市场经济的必然要求,让物业管理公司知道提供优质高效的服务是为了更好地强化管理;其次,要对物业管理公司进行业务培训,加强对物业公司自身的监督管理,使其更加规范地行使权利和履行义务,成为社区管理的重要力量。
    八、我市的旧城改造等城市规划建设中,有很大一块儿涉及到拆迁补偿事宜和产权置换事宜,拆迁补偿安置时需要考虑的主体、补偿方式、补偿标准等因素各不相同。对被拆迁人必须进行补偿这是大原则,补偿的方式可以实行货币补偿,也可以实行房屋产权调换,实行足额补偿的补偿标准,同时要区分被拆迁房屋的性质、现状、位置等方方面面的因素,不宜只选择强拆,必须表明被拆迁人对补偿方式的选择。这就要求政府相关部门充分负责,拆补双方当事人充分协商一致,从而实现拆迁补偿安置中的“和谐”。同时,强制拆迁的裁决前置程序一定要合法、规范、完整,以便拆迁双方最后的司法救济。
    总之,以上的几种问题的存在,应相当引起政府各部门及全社会的高度重视。加强以上几类问题的规范刻不容缓,最重要和最直接的措施还是首推政府部门的严格审查、审批和过细、过硬的监管职责的履行,只有这样才能规范房地产开发商的行为,让房地产开发真正成为为广大民众谋实事、谋好事,利民强市的大举措。因为,市场秩序离不开政府的高效服务和有序管理。

中国人民政治协商会议乌海市委员会 主办
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