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规范我市房地产开发的几点建议
乌海政协网 www.whszx.gov.cn 日期: 2015/1/29 阅读次数:341 【字号:  打印本页 关闭窗口

裴 浩

    2001年开始,我市对旧城区重新洗牌,房地产市场从那时开始持续高温,我市城区面貌大为改观,处处楼宇林立,鳞次栉比,房地产业对相关产业的带动和对GDP的拉动作已明显地显现出来。到目前,已建成小区38个,建设面积达145万平方米,大批天下寒士尽欢颜。
    一、存在的问题
    1、房地产开发项目审批、把关不严。2003年,我市有资质的开发商仅有13家,个别开发商既没资金又无资质,却通过收取购房者的预付款和银行贷款玩空手道成为开发商,有的开发商中标后将工程转包不具备资质的施工队伍,房屋交付后遇到问题互相扯皮。
    2、房地产开展过程中监督制约机制不健全。从政府机构看,承担监督任务的有城建、土地、规划等十几个部门,但没有完全履行房地产开发监督制约职责。房地产商为了所谓的经济效益,不顾住房利益,有的不按城市规划规范,楼群密度过大,使住房的生活空间受到影响;有的面积“短斤缺两”,从中盘剥消费者;有的消防、水、电、暖达不到原有承诺的要求,质量低劣;有的随意扩大分摊面积,变相抬高房价;有的搞歧视性格式合同,欺骗消费者;有的做虚假广告,吹嘘小区的星级享受,引诱消费者上钩。诸如此类不规范或欺诈行为没有得到有效制止。
    3、房地产开发的法律法规滞后,行业规范化管理程度不高。在房地产开发过程中缺少相应的实施细则和统一标准,房地产市场准入条件到交付使用尚未形成一套严格规范的运作程序和衡量标准,留下了许多执法空间和矛盾,侵害消费者利益的事件时有发生,影响了社会的安定和民心的稳定,成为百姓关注的焦点问题。
    4、房价偏高。据统计,2004年房地产业利润1200亿元,其中房地产开发企业盈利1035.2亿元,利润暴涨了10倍(与2003年相比)。房地产的税后利润居各行业之首,比处于第二的电力煤气行业的利润高一倍,比社会平均利润高5倍。房地产仍然是个暴利行业。在“2005年首届中国地产品牌价值与品牌评选活动”论坛上,北京华远地产董事长任志强说:“没有巨大的利润支持,无法建设品牌,因此房地产品牌就应该是暴利的。”这些狂言显然是站不住脚的。360行,高端如航天航空业,低端的至纽扣、打火机,哪个不需要品牌建设?为何“暴利”的独独是房地产?“品牌”不是“暴利”的遮羞布。房价的高低应与居民的收入和消费水平相适应。在乌海,建房都是“就地取材”,房价虚高,价格严重背离价值,不可思议。
    5、住房供应结构不尽合理,随意开发现象仍未杜绝。乌海房地产开发的户型以90—150平米居多,买处房子少则20万,多则30万,这一价位不仅低收入人群,就是中等收入人家、白领家庭都在望房兴叹。连开发商也认为,开发房地产是“富人优先”,而不是“救济穷人”。开发商只想喝牛奶,不愿嚼草根,因为草根无味,穷人怎么办?一方面房地产市场是井喷式的牛气冲天,另一方面是弱势群众企盼经济适用型住房那渴望的眼神,和谐楼市的呼声越来越高。
我承认,追逐利润最大化是开发企业的天性,在利益驱动下,开发企业普遍存在的重经济效益而轻环境效益的问题,盲目加大规划容积率,忽视环境建设,降低配套建设档次。如某小区开发商以第一次规划为诱饵拆迁,然后变更小区布局结构,致使小区内多建了2栋楼、100多个车库,绿地被挤占,楼群密度增大,小区变成了“停车场”,使部分回迁户流离失“所”。此事引起强烈的社会反响。
    二、几点建议
    1、房地产业前景可观应重点培植。开发大战以来,房地产在艰难中挺进,一种意见认为,拆迁破坏了大量的存量财富。另一种意见认为不破不立。毋庸质疑,房地产做为先导产业,在第三产业中的比重和对税收贡献是较大的,它不仅拉动了GDP的持续增长,而且使城市改头换面,是一件功在当代,意在千秋的大好事。作为政府,要认真地理一理,房地产开发市场哪些事该由政府管,哪里事应该推向市场,理清职责。并根据市场需要,在城乡规划的指导下,创造一个准入条件平等、办事公开透明的竞争环境,使房地产开发能通过竞争求得有序发展,通过发展求得效益,真正为人民造福。
    2、要强化政府的住房保障职能。加强经济适用住房的建设与管理,早日出台《乌海市经济适用住房管理办法》,完善面向最低收入家庭的城镇廉租房制度。强化住房公积金的归集和运用,建立中低收入家庭的贷款担保机制。应将现在的住房公积金比例由6%提高到15%,以增加居民的购房储备。
    3、要继续推进公有住房改革,完善住房货币分配政策。目前,自治区大多盟市已实现职工住房货币化补贴,乌海财政也完全有能力打破这一制度的坚冰,确定符合当地实际的住房补贴标准。同时,注重发展房地产金融,提高居民的住房支付能力,为房地产的可持续发展增加助力。
    4、规范房地产市场秩序,为房地产健康发展保驾护航。对房地产开发项目的审批、规划、设计、评估、审计、验资等环节中的不正之风和违规人员,决不轻易放过。对严重损害群众的合法权益,违规开发、广告虚假、面积“短斤缺两”、合同欺诈、房屋拆迁和物业管理服务不规范等问题,要依法查处。对购房者投诉,执法机关要认真分析,从中发现线索,一查到底,不能手软。
    5、实行土地储备制度。拆迁问题是房地产开发的难点和矛盾争纷不断的焦点。政府可先收购待开发小区土地、储备地,再进行招挂拍。这样做不仅有土地收益,而且有社会效益。既避免了拆迁纠纷,又改造了旧城区。还可能使一些知名企业来乌海拿地。此外,我市实行的土地使用年限20年或50年,与《土地法》规定的70年相悖,考虑到人的寿命均值,定为50年为宜。
    6、与城市总体规划合拍。应结合城市总体规划和土地利用规划,制定房地产开发长远发展规划,改变以往规模小、零星、插花式开发局面(按规定一个小区10万平方米)。不能光开发沿街、十字路段,不能为建底店而开发,围在中间的“中关村”谁开发?楼房的造型也要个性化,要有特色,不能千楼一面,万城一色。让100个小区,有100种模式,百区齐绽,争相媲美。
    有人说,北京是“大气”的城市,上海是“奢华”的城市,沈阳是“粗放”的城市。也有人说,杭州是“大家闺秀”,苏州是“小家碧玉”,济南是“山东大汉”。乌海是什么?我想它应该是“西北帅哥”吧。每座城市都有自己的梦,乌海的梦就是依河傍湖而居,既有沙漠的悲凉,又有绿洲的鲜活。不模仿、不雷同,绝无仅有。
    随着人口向城区集中的战略构想和新一轮城镇化浪潮,大兴土木建商住楼已是必然。我希望房地产要肩负起更多的社会责任,造福社会,让更多的人住得起房子,让房价回归理性,唯此才能安得广厦千万间,天下寒士俱欢颜。

中国人民政治协商会议乌海市委员会 主办
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