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关于加强我市物业服务管理的建议
乌海政协网 www.whszx.gov.cn 日期: 2015/1/18 阅读次数:199 【字号:  打印本页 关闭窗口

朱晞伶

    我市的物业服务管理工作起步于2003年,物业服务企业大多是开发企业为解决自己小区的物业服务而组建的附属企业。物业服务企业的发展建设规模远远落后于房地产企业的发展速度和规模,导致了我市物业服务覆盖率低、服务不到位、管理不到位的现状。在2012年的两会上,市、区人大代表、政协委员就物业服务管理方面的建议和提案达30余件,物业服务管理的问题越来越引起社会各界的高度关注。
    一、物业服务企业现状
    截止2012年底,我市共有住宅小区361个、1216万平方米住宅,有144个住宅小区聘用了物业服务企业,服务面积904万平方米,物业服务管理覆盖率为74.3%。我市目前有注册物业服务企业52家,有外进物业服务企业9家,从业人员约3000人。
    二、物业服务管理存在的主要问题
    (一)物业管理人员少、机构不健全。目前,全市从事物业管理工作的专职人员只有9人。其中,市住建委物业管理科2人,海勃湾区房管局内设物业管理中心,在职人员3人,乌达区、海南区的物业管理工作也由房管局负责,各设2名专职工作人员,但无工作机构。
    (二)物业服务面相对较低。我市物业服务覆盖率按面积统计为74.3%,按住宅小区的数量统计,361个小区有物业服务的144个,仅为39.9%,主要是2万平米以下的住宅小区未聘物业服务企业。物业服务大多仅限于保洁和保安,服务水平和服务质量远远不及呼市、包头、鄂尔多斯市等周边地区。
    (三)早期建成的小区物业服务难度大。我市2007年以前的住宅小区开发基本上是旧城改造项目,按照拆迁就地安置的原则,小区一般都是分期开发建设,一期工程多数是回迁安置房,二期以后为商品住宅。这样一期工程交付时,二期尚在建设中,小区内基础设施不能完全配套,入住户数又少,物业公司大多都不愿介入,开发单位不得已只能自己成立物业公司进行管理。另外,我市的商品房90%以上属于普通商品住宅,安装工程的门窗、电线、开关、插座、给排水、供热管网等材料大部分属于最低品质产品,从而造成现在的物业服务企业,维修工作多、支出大、利润空间小的局面。
    (四)物业服务企业档次低、效益差。目前我市注册的52家物业服务企业中,没有一家一级资质企业,二级资质企业仅有2家,三级资质企业有10家,四级资质企业40家。从业人员中,75%的是初中及以下学历,90%的人从事保安和保洁工作,这些人员中,50%是我市的退休人员或“4050”下岗职工,50%为外来务工人员。他们的月平均工资为1200元,是我市2011年度全市在岗职工月平均工资3766元的32%。另外,我市大多数物业服务企业基本没有固定办公场所,加之从业人员薪酬过低,福利基本没有,外来人员社会保障为零等原因,物业服务队伍流动性很大,企业很难留住有经验的管理人员和技术工人,也无力配置吸污车、洒水车等物业服务的专用机械设备。物业服务企业普遍存在着规模小、实力弱、专业化管理水平低的问题。
    (五)住宅维修资金难以起到应有作用。截止到2012年底,全市累计收缴住宅专项维修资金9253万元,累计支出418万元。维修资金使用时需业主委员会报专项维修方案,并经三分之二以上业主签字同意后,招聘有资质的维修企业进行公示无异议后方可实施。这一过程用时少则15天,多则三个月。而事实上,小区内管道破裂、堵塞、屋顶漏水等维修、维护时间紧迫,维修资金无法及时使用。遇有紧急维修,需业主或物业企业自掏腰包,业主的不满情绪增加,维修资金不能有效发挥作用。
    (六)政策落实不到位,物业收费指导价偏低。《乌海市进一步加强社区物业管理工作的指导意见》中的税费政策、公共设施设备运转费用、公共绿化补贴等各项优惠政策,没有及时予以落实。另外,去年10月份前,我市的物业管理费指导价格低的在每平米0.35—0.5元之间,高的也未超过1元,业主在缴费时往往都会按最低费用来缴。
    三、加强物业服务管理的建议
    (一)健全管理机制,明确措施和目标。建议物业管理工作实行属地管理,建立健全区级、街道(镇)办事处、社区三级物业管理机构,按照工作量配备专职工作人员,明确职能职责与工作目标。各区财政要把物业服务管理经费列入年度预算,用于日常管理及处理突发事件。全市2万平米以上(包括2万平米)住宅小区的物业服务覆盖率要达到90%,新交付使用住宅小区的物业服务覆盖率要达到100%。
    (二)完善激励机制,加大政策扶持力度。一是制定出台相关政策,对物业服务企业和服务的住宅小区进行定质、定量考核,对达到优秀标准的给予适度补贴奖励,确保物业服务企业更好服务运营。制定出台老旧小区物业服务补贴政策,鼓励物业服务企业承接老旧小区的物业服务管理,连锁经营2万平方米以下的小区;二是继续抓好《乌海市进一步加强社区物业管理工作的指导意见》的落实工作;三是将物业服务企业聘用人员的持证上岗培训和继续教育培训纳入全市就业培训范围,免费为从业人员提供就业前的持证培训和继续教育培训;四是探索物业服务企业留住人才、降低人员流动的扶持政策,比如,将在物业服务企业连续工作三年以上且继续工作的从业人员的部分社会保险费缴交纳入政府补贴范围。
    (三)加大管理力度,抓好服务协调工作。一是加强新开发项目的管理,注重提升住宅小区质量。二是认真协调解决已建成住宅小区的遗留问题,积极妥善处理业主投诉。三是针对恶意欠缴物业费、小区内私搭乱建等问题,各部门要互相配合,大力协作,快速解决。
    (四)依据市场机制,不断调整物业服务收费标准。要在深入调查研究,借鉴周边地区经验的基础上,根据每年统计部门公布的在岗职工月平均工资水平及时调整我市物业收费指导价格,力争使物业服务收费与市场发展同步。
    (五)充分发挥住宅专项维修资金作用。修定完善相关规章制度,特别是住宅专项维修资金的使用,建议将需业主三分之二同意,修定为不超过三分之一不同意即视为大部分业主同意,以解决专项维修资金审批使用难的问题。探索建立应急抢险基金,建议提取一定比例的专项维修资金为抢险基金,用于小区共用设施设备的紧急维修抢险。

中国人民政治协商会议乌海市委员会 主办
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